丈夫留言：
" I take dinner for your son
you and your 2 princess eat yourself "
我回复留言 ：
“ if your daughter are princess , So , i am queen ?"
我相信丈夫会 吐 午餐出来
Monday, April 27, 2015
“ if your daughter are princess , So , i am queen ?"
Saturday, April 25, 2015
<< GST 后，妈妈兼职做 地产经纪>>
<< GST 后，妈妈兼职做 地产经纪>>
兼职地产经纪后，
再也没有在这里 写故事了。
为什么 兼职，因为 孩子还是要 排第一先，
自从兼职地产后，小女儿会埋怨我
“ 妈咪，你做地产后，没有什么陪我们了，妈咪，你不要做工好吗？”
的确，刚开始，需要比前辈更努力，
有些 坚持不到，三个星期就放弃了，
做地产不是一天就决定的选择，而是我已经考虑一年后才选择的决定。
第一，孩子长大了，需要升学了
第二，再不开始 ，年老了，没有那么冲击了
第三，丈夫也年长了，我不想他一个人 承担养家的责任。
地产经纪 不是一份容易的工作，
但是，只要坚持，是看到 希望的
<< 妈咪，你是全世界最美丽的妈妈>>
<< 妈咪，你是全世界最美丽的妈妈>>
自从兼职地产后，小女儿为了要和我在一起我，
她找了很多借口，
“妈咪，我帮你。”
“妈咪，你是全世界最美丽的妈妈(在她心里)”
“妈咪，你去 吉隆坡 开会，我一直很担心你，
因为我怕你发生车祸，再也看不到你 ！”
对！每次去 吉隆坡 都很赶，
赶着让 孩子吃了饭后，就匆匆忙忙的坐朋友车上 KL
我们两个都是妈妈，
两个女人 在 Highway 路途发生意外是有可能的，
我们可以选择不去开会，但是开会就如我上了一堂课，它不是简单的开会，它是 一堂得到 地产知识的开会。
我祈祷，我希望上天给我们两个一个 安全回家的路程，
我期望，我们的坚持看到希望。
Thursday, April 23, 2015
<< 这个老板粮给了我一个 大大的鼓励>>
<< 这个老板粮给了我一个 大大的鼓励>>
今天我去挂 黄牌 时， 卖 杂货的老板粮 走过来，我以为她阻止我 挂 黄牌，她说 ：
“ 你挂这里，没有什么人看到，你挂去 那边，别人比较看的到 .”
对于新人，挂黄牌需要很大的勇气，这个老板粮给了我一个 大大的鼓励，
我一面驾车，一面想。。。。。
“ 人间 真的 有 爱 ”
Sunday, April 19, 2015
我的 文字 ～尼泊尔 “ 遇见幸福的旅程”
当身心疲累时，看回自已的 文字，
什么累也没了，这是件快乐的事。
我的 文字 ～尼泊尔
“ 遇见幸福的旅程”
总共 三页 哦！
风采杂志 613期 10/4/2015
How to Know the Value of My House
The price of your house changes according to its market value which is influenced by many factors such as types of title, market sentiment, location, condition of the property and more. Hence, you would need a professional property valuer to provide an accurate valuation of your house.
Property valuers in Malaysia
In Malaysia, the property valuation profession is regulated by the Valuers, Appraisers and Estate Agents Act 1981. Besides the relevant professional qualifications, one would also need to register with the Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia, acquire at least two years’ working experience and pass a board examination before one can get a licence to practice as a Registered Valuer.
There are many companies which provide property valuation services. For a comprehensive list of these companies, you can check out http://www.lppeh.gov.my/browsecompany.php.
Reasons to hire a property valuer
The services of a property valuer may be required in the following situations:
- You want to buy a house and need to apply for a bank loan
- You want to put up your house for sale
- You want to lease out your property and need to set an appropriate rental rate
- Settlement of property between members of the family, matrimonial settlement and litigation settlement
- Valuation of a property for the purpose of insurance claims
Benefits of valuation
Professional valuers provide an objective assessment of a property’s value based on many parameters. This information is advantageous to both property buyers and sellers:
Buyer’s viewpoint – With the input of a professional valuer, you can be assured that you are getting a fair price for the property of your interest. Based on this unbiased report, you can negotiate with the seller if the property is overpriced.
Seller’s viewpoint – A professional valuer can provide a comprehensive and fair valuation of your property. This information will allow you to price your property wisely in order to get the best chance of sale and the best deal at the time of sale.
Bank vs professional
When you apply for a housing loan, the bank requires a valuation to be done on the house that you wish to purchase. The amount of loan that you are eligible to borrow from the bank will be based on the property valuation report.
In Malaysia, most banks already have a panel of property valuers which they will use for the purpose of loan processing. Most of the banks will not allow you to appoint your own valuers. The main concern in some of these cases is that the valuers may undervalue the property, and this puts the borrower in a disadvantage as the eligible loan amount will be reduced.
However, if you are not applying for a housing loan, you can hire a professional property valuer to do the valuation. That way, you can ensure that the valuer will be free from any influence to do a proper job.
How much does a valuation cost?
In Malaysia, valuation fees are regulated. The general fee structure for a house valuation is as follows:
Fee for other capital valuation/rating valuation services based on an “Improved Value” basis.
1/4 % on the first RM 100,000
1/5 % on the residue up to RM 2 million
1/6 % on the residue up to RM 7 million
1/8 % on the residue up to RM 15 million
1/10 % on the residue up to RM 50 million
1/15% on the residue up RM200 million
1/20% on the residue up to RM500 million
1/25% on the residue over RM500 million
Minimum Fee: As above, subject to a minimum fee of RM400 per property.
Source: The Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents Malaysia
Besides the above fees, additional claims may include printing cost, travelling expenses and others. For more details on valuation fees, you can visit http://www.lppeh.gov.my/fees.html.
Via
https://blog.propertyguru.com.my/7115/know-value-house.html
Wednesday, April 15, 2015
Monday, April 13, 2015
要如何快速成为房地产销售员：
不怕做，不怕不会做，只是怕你不去做。
- 真诚热情，进取乐观，
- 每晚睡觉前，为自己先计划明天的工作和目标，然后尽自己能力完成它。
- 销售员该学会多聆听，多发问，如果遇到自己不懂的问题就要尽快问自己的上司。
- 每一天都尽自己的能力，打出50-100通电话出去联络业主，可以拿到多一点资料，如果每天只是几通电话，那么永远都不会比别的销售员比较。
- 每一天都要理解自己的楼盘是市价还是高过市价，如果高过市价就要自动自发联络业主商量价钱。
- 必须让顾客感觉到我们公司是一间信赖度最高，也是服务最好的一间公司，让客户满意到可以再为我们介绍客户。
- 我们必须养成不怕失败的态度，今天如果客户拒绝你，不是代表永远拒绝你，我们还是要每天为客户介绍产业，直到他们可以买到自己的一个理想家园。
- 也不需要怕价钱太高的问题，尽自己所能，与客户配合，好好培养和业主的关系，然后再和业主商量一个最好的价钱，最重要坚持到底，直到产业售出，因为没有卖不出的产业，只有不敢和不付出的销售员。
- 真诚热情，进取乐观，
- 每晚睡觉前，为自己先计划明天的工作和目标，然后尽自己能力完成它。
- 销售员该学会多聆听，多发问，如果遇到自己不懂的问题就要尽快问自己的上司。
- 每一天都尽自己的能力，打出50-100通电话出去联络业主，可以拿到多一点资料，如果每天只是几通电话，那么永远都不会比别的销售员比较。
- 每一天都要理解自己的楼盘是市价还是高过市价，如果高过市价就要自动自发联络业主商量价钱。
- 必须让顾客感觉到我们公司是一间信赖度最高，也是服务最好的一间公司，让客户满意到可以再为我们介绍客户。
- 我们必须养成不怕失败的态度，今天如果客户拒绝你，不是代表永远拒绝你，我们还是要每天为客户介绍产业，直到他们可以买到自己的一个理想家园。
- 也不需要怕价钱太高的问题，尽自己所能，与客户配合，好好培养和业主的关系，然后再和业主商量一个最好的价钱，最重要坚持到底，直到产业售出，因为没有卖不出的产业，只有不敢和不付出的销售员。
- 如果想成功，就必须把自己定位成一位真正的企业家，如果没这精神，永远都赢不了人。
- 没有一位销售员可以不付出却可以做到很出色和成功的成绩。
- 每天都要准时开工，回到公司自己的上司，团队一起工作，一起研究市场的去向，一起勉励大家。
- 每一天都必须保持积极和认真的态度和学习。
- 要学会如何投资自己，也要不断地学习，不断的发现，不断的去进步。
- 必须拥有良好的态度和形象，也要不断地学习销售技巧。
- 学会全部的产业知识和法律的知识，贷款知识，和填单知识，要尽快成为一位专业的销售员。
- 学习要怎样登广告，如何与可客户谈判，如何说服客户向你购买。
- 想办法收集更多资料，让客户有较多的选择和比较，那么可以让你可以更快成交，和成交的机会也比较大。
看一看这真人真事，感动万分！
摘自：http://mkproperty.weebly.com/381442180621592303402457724230.html
电话行销技巧：
第一讲：你应该更深入了解房地产电话销售
一、新形势下的房地产电话销售
二、房地产电话销售人员应具备的职业素质
三、房地产电话销售人员动力与情绪自我管理
第二讲：房地产电话销售过程中打电话注意的要点
一、打电话之前应该明确的内容
二、电话中如何与客户更好的沟通
三、做出充分的准备再开始打电话
第三讲：房地产电话销售技巧实战
一、电话中如何生动推销房源
二、掌握和客户建立长期信任关系的五个关键点
三、掌握电话销售的流程中的六个关键环节
四、核心问题的解决
一、新形势下的房地产电话销售
二、房地产电话销售人员应具备的职业素质
三、房地产电话销售人员动力与情绪自我管理
第二讲：房地产电话销售过程中打电话注意的要点
一、打电话之前应该明确的内容
二、电话中如何与客户更好的沟通
三、做出充分的准备再开始打电话
第三讲：房地产电话销售技巧实战
一、电话中如何生动推销房源
二、掌握和客户建立长期信任关系的五个关键点
三、掌握电话销售的流程中的六个关键环节
四、核心问题的解决
摘自：http://mkproperty.weebly.com/300053580538144218063680731243.html
销售员如何做好业务
业务员是公司的动力来源。很多人认为业务难做，很难开展开来。其实，业务是一点一点积累下来，而不是从书上学来的。以下几点，希望对业务员们有所帮助。
1、业务员需要接受各种各样的信息。业务员和客户聊天的时候，不需要聊太多关于技术和理论的话题，需要的是今天的新闻呀、天气呀等话题。因此，业务员在日常的时候必须多读些有关经济、销售方面的书籍、杂志，尤其必须每天阅读报纸，了解国家、社会消息、新闻大事，这往往是最好的话题，这样我们在拜访客户时才不会被看成孤陋寡闻、见识浅薄。
2、关于业务员晚上的四个小时。一个业务员的成就很大程度上取决于他晚上那四个小时是怎样过的。最差的业务员晚上就抱着个电视看，或者在抱怨，出去玩等，这样的业务员没出息；一般的业务员去找客户应酬，喝酒聊天。这样的业务员会有单，但也很难有很高的成就；好一点的业务员晚上会整理资料，分析客户，做好计划等，这样的业务员是一个好员工，应该有前途；最好的业务员是在做完好业务员的工作后还坚持看一个小时的书，这样的业务员很有出息，以后有机会可以做老板。
3、关于业务员本身。很多人觉得，业务员最好身材高大，英俊潇洒，口才好，会抽烟，会喝酒。其实这些都不是重要的。只要你想做业务工作，即使你没有好的先天条件，不会吸烟不会喝酒也无妨。勤能补拙，多出去跑跑业务、主动联系客户，总能弥补！
关于找客户
做业务刚进公司的头三个月是考验业务员能否成功的最关键的三个月，这三个月可以说是影响了业务员以后的业务工作的。这之中第一个面对的就是如何找到客户的问题，关于怎样寻找目标客户。一般来说新业务员进到一个新公司后，在熟悉到一个星期左右的产品知识就要自己找客户去拜访了。如果开始没有业务经理或者老板提供客户资源的话，可以通过以下方法去找客户。
1、黄页，一般公司都有很多黄页的。按照上面的分类等找到原始目标客户。
2、浏览招聘广告，通过阅览的招聘广告来获得我们想要的客户。我们也可以去附近的招聘市场看看，一般的招聘市场会在门口贴出每天的招聘单位的名称和招聘工种我们也可以通过他招聘的工种来分析他是做什么的，这样就可以找到我们要的客户了。还有我们可以去一些大的工业区附近转转，现在几乎所有的厂都招工，也可以通过他们门口的招工广告找到的。我们也可以上网看招聘网站.
从招聘广告中找的客户的好处是第一可以找到很多新的客户，因为有很多新的厂，他或者刚开、或者刚搬过来，如果我们第一个先找到他，那就是捷足先登了。而且，一般有能力大量招工的厂家生意都比较好，对以后业务做成功后的货款回收也相对有点信心。
3、网络搜索。我们可以通过关键字去搜索，如在百度输入我们要找的客户的生产产品的名字，我们可以找到大把的客户。
4、经常上街找客户。逛商场时到家电商场去看看，可以记录下来包装的、或者有品牌和公司的名称，然后上网找就可以了。我们可以通过商场的产品的销售来判断一个客户的经营情况来的。这从侧面也反映了他的一个经济实力。
5、最好的找客户的方法是通过交际网络的相互介绍来发展客户。例如你是做电线的，我是做插头的，他是做电阻的，我们就可以同时做一个音响的客户。如果我们都可以资源共享，把好的客户都互相介绍，这样做进去一个客户就非常容易和省心。
6、还有个最好的办法是客户介绍客户，这是成功率最高的。厉害的业务员在有了几个原始客户以后，就会认真服务好这几个客户，和他们做朋友。等到熟悉了，就开口让他们介绍同行或者朋友给你。这时候不要让他们给你名单，名单哪里都可以找到，最主要是要让他帮你打个电话，如果他帮你打了个推荐电话，好过你打100个电话。你以后就主要服务好他介绍的客户，然后也依次类推的让这个新客户介绍下去，那样你就可以很轻松的找到你的客户网络。
所以我们是有很多方法来找到我们想要的客户的，只要我们要用心。业务员的身上无论什么时候都要有三个东西在身上，这三个东西是：笔，小笔记本，名片。别人都说业务员有8个眼睛的，也是很有道理的，生活中处处留心，就可以找到很多商机。
关于打电话
我们找到客户之后，第二个问题就是要想着怎样打电话约客户了。这里面也有一些细节的。注意一下就可以了。
1、很多人打电话都会遇到这样的情况。客户还没有听完介绍，就说不要不要，接着就啪的一生挂电话了。还有你说要去拜访他，他说没空，让你传真资料给他，或者把资料放到门卫室去。我们千万不要传真资料和放到保安室给他，没用的。好的业务员会坚持地打电话过去询问。这样有利于提高业务达成的成功率。
2、无论你的业务技巧多么熟练，电话技巧很重要。对于刚做业务的朋友最好用纸写下来自己要表述的重点，这样沟通起来也比较有条理。
3、打电话的方式很重要。有些人喜欢站着打电话，因为这会使自己的注意力集中、中气十足，讲话的声音也比较好听。注意无论你刚刚有多大的气，打电话时都要带着微笑，这样气氛比较轻松，客户会感觉的到的。做业务本来就是受气的活，可是我们的客户没必要和你分担。
4、我们不要等到有求于客户的时候才打电话给他们。我们在平时的时候要经常给他们打电话，聊聊天，问候问候也好。直到他一听到声音就知道是我为止。最好能让他惦记着你。做业务就像谈恋爱一样，我们不能约了一次会后就指望别人能嫁给你。
关于拜访客户
1、去见客户前，要做好计划工作，有备而来才能胜券在握。见客户之前先想想开场白、要问的问题、该说的话、以及可能的回答。平时对与公司产品有关的资料、说明书、广告等，均必须努力研讨、熟记，同时要收集竞争对手的广告、宣传资料、说明书等，加以研究、分析，以便做到“知己知彼”，如此才能真正知己知彼．
2、准时赴约。迟到意味着：“我不尊重你的时间”。迟到是没有任何借口的，假使无法避免迟到的发生，你必须在约定时间之前打通电话过去道歉，而提前出门是避免迟到的唯一方法。
3、衣着很重要。服装不能造就完人，但是初次见面给的人印象，90%产生于服装。礼节、仪表、谈吐、举止是人与人相处的好坏印象的来源，销售代表必须多在这方面下功夫。
4、我们不可能与拜访的每一位客户达成交易，他应当努力去拜访更多的客户来提高成交的百分比。在拜访客户时，我们应当信奉的一个原则是“即使跌倒也要抓一把沙”。意思是，销售代表不能空手而归，即使你拜访的哪个暂时没有需求，不能成交。也要想办法让他帮你介绍一位新客户。
5、对客户而言。要经常留意客户喜欢的话题和他的爱好，他喜欢的就多跟他聊些。留意他的一举一动。你就可以投其所好拉。谈话的结果不重要，过程的气氛很重要。
如何维护客户
1、业务员在做到应该钓鱼，不是洒网。跑业务时最有效和舒服的做法是用钓鱼法。就像我们刚开始追女孩子时，难道我们会同时追几个女孩子吗？我们往会看准一个，竭而不舍的追求她，直到成功。就像钓鱼一样，看准大的。一条一条的钓，很舒服。胆大，心细，脸皮厚。我们年轻的时候，追女孩子，大一点的告诉我们的经验就是：胆大，心细，脸皮厚。其实做业务就像追女孩子一样的。
2、据估计，80%的业务之所以完成，是由于交情关系。现在竞争都很激烈，在同样质量，同样价格，同样服务等的情况下，你要竞争过对手，只有凭交情了，如果你比对手更用心的对待客户，和朋友结成朋友关系。这样谁还能抢走你的单？所以你把时间花在什么地方，你就得到什么。所以说交情是个宝。
3、一定要热情，热情可以感染客户的。很多业务员刚开始会非常热情，可是做到一定的成绩就会变成老油条，失去了往日的热情。你会以过分热情而失去某一笔交易，但会因热情不够而失去一百次交易。热情远比花言巧语更有感染力。
4、一定要有个试用期。一个客户做下来，就像男女结婚一样。发现客户就像我们发现一个心仪的梦中情人，从打电话到下单就像开始送情书到订婚那么漫长。到真正结婚了，都还要度完蜜月才可以认认真真的过日子。所以我们和客户也要度度蜜月，我们不要一下子就做的很大。一见钟情而结婚的新鲜感过后很难维持的。我们都应该给点时间客户和我们。互相考察一下信用，服务等等。
关于成交
1、很多业务员开始做业务的时候，往往冲劲很大，找到客户，送了样品，报了价就不知道怎么办了，往往前功尽弃。其实你应该不断的问他，你那个单什么时候下呀，不断的问他，知道有结果为止。常言道，会哭的孩子有奶吃。就像孩子不哭，我们怎么知道他饿了呢？所以我们要要求客户购买。然而，80%的业务员都没有向客户提出成交要求。
2、如果未能成交，销售代表要立即与客户约好下一个见面日期，如果在你和客户面对面的时候，都不能约好下—次见面的时间，以后要想与这位客户见面可就难上加难了。
3、做业务要坚持追踪，追踪、再追踪，如果要完成一件业务工作需要与客户接触5至10次的话，那你不惜一切也要熬到那第10次倾听购买信号——如果你很专心在听的话，当客户已决定要购买时，通常会给你暗示。倾听比说话更重要。
做业务就是：以成交为目的而开展的一系列活动。虽然成交不等于一切，但没有成交就没有一切。
关于收款
1、做业务不要爱面子。业务做下来了，到收款的时候，很多人会想，都那么熟了，一天到晚去追他的款感觉不好意思。所以就很少追款或者追几次没追到就不追了。其实我们也是要拿到货款才有提成拿呀。欠债还钱，天经地义的，如果你给他欠的太多，你的生意还做不长久呢。
2、对自己而言，在做客户之前，应该细心的去了解客户的一切。比如他之前和谁做的业务，也就是你的竞争对手是谁，知道了这一点你就可以报价和做出对策。了解客户为什么会想和你做生意。如果是别人不肯供货给他，那我们就可以要求他做现金。他肯定会赖帐。如果是对手的原因，例如质量不好，价钱高，服务不好。你就可以作相应的对策去应付他。如果是你在某方面做的比对手好而令到他跟你做，那你以后就知道怎么做了。
3、预防客户的拖款最好的办法是和客户成交之前的调查。我们要认真的考察客户的一切信息，包括他的员工工资水准，发工资准时否，厂房是自己的还是租的，老板是那里的。生产的东西是在中国卖还是外销。最好是要认识客户的一些老供应商，这样可以向他们了解客户的的信用情况。
此外，多读业务方面的书籍，对自己是有益的。书籍支持你的理论，业务演练支持你的实践。
1、业务员需要接受各种各样的信息。业务员和客户聊天的时候，不需要聊太多关于技术和理论的话题，需要的是今天的新闻呀、天气呀等话题。因此，业务员在日常的时候必须多读些有关经济、销售方面的书籍、杂志，尤其必须每天阅读报纸，了解国家、社会消息、新闻大事，这往往是最好的话题，这样我们在拜访客户时才不会被看成孤陋寡闻、见识浅薄。
2、关于业务员晚上的四个小时。一个业务员的成就很大程度上取决于他晚上那四个小时是怎样过的。最差的业务员晚上就抱着个电视看，或者在抱怨，出去玩等，这样的业务员没出息；一般的业务员去找客户应酬，喝酒聊天。这样的业务员会有单，但也很难有很高的成就；好一点的业务员晚上会整理资料，分析客户，做好计划等，这样的业务员是一个好员工，应该有前途；最好的业务员是在做完好业务员的工作后还坚持看一个小时的书，这样的业务员很有出息，以后有机会可以做老板。
3、关于业务员本身。很多人觉得，业务员最好身材高大，英俊潇洒，口才好，会抽烟，会喝酒。其实这些都不是重要的。只要你想做业务工作，即使你没有好的先天条件，不会吸烟不会喝酒也无妨。勤能补拙，多出去跑跑业务、主动联系客户，总能弥补！
关于找客户
做业务刚进公司的头三个月是考验业务员能否成功的最关键的三个月，这三个月可以说是影响了业务员以后的业务工作的。这之中第一个面对的就是如何找到客户的问题，关于怎样寻找目标客户。一般来说新业务员进到一个新公司后，在熟悉到一个星期左右的产品知识就要自己找客户去拜访了。如果开始没有业务经理或者老板提供客户资源的话，可以通过以下方法去找客户。
1、黄页，一般公司都有很多黄页的。按照上面的分类等找到原始目标客户。
2、浏览招聘广告，通过阅览的招聘广告来获得我们想要的客户。我们也可以去附近的招聘市场看看，一般的招聘市场会在门口贴出每天的招聘单位的名称和招聘工种我们也可以通过他招聘的工种来分析他是做什么的，这样就可以找到我们要的客户了。还有我们可以去一些大的工业区附近转转，现在几乎所有的厂都招工，也可以通过他们门口的招工广告找到的。我们也可以上网看招聘网站.
从招聘广告中找的客户的好处是第一可以找到很多新的客户，因为有很多新的厂，他或者刚开、或者刚搬过来，如果我们第一个先找到他，那就是捷足先登了。而且，一般有能力大量招工的厂家生意都比较好，对以后业务做成功后的货款回收也相对有点信心。
3、网络搜索。我们可以通过关键字去搜索，如在百度输入我们要找的客户的生产产品的名字，我们可以找到大把的客户。
4、经常上街找客户。逛商场时到家电商场去看看，可以记录下来包装的、或者有品牌和公司的名称，然后上网找就可以了。我们可以通过商场的产品的销售来判断一个客户的经营情况来的。这从侧面也反映了他的一个经济实力。
5、最好的找客户的方法是通过交际网络的相互介绍来发展客户。例如你是做电线的，我是做插头的，他是做电阻的，我们就可以同时做一个音响的客户。如果我们都可以资源共享，把好的客户都互相介绍，这样做进去一个客户就非常容易和省心。
6、还有个最好的办法是客户介绍客户，这是成功率最高的。厉害的业务员在有了几个原始客户以后，就会认真服务好这几个客户，和他们做朋友。等到熟悉了，就开口让他们介绍同行或者朋友给你。这时候不要让他们给你名单，名单哪里都可以找到，最主要是要让他帮你打个电话，如果他帮你打了个推荐电话，好过你打100个电话。你以后就主要服务好他介绍的客户，然后也依次类推的让这个新客户介绍下去，那样你就可以很轻松的找到你的客户网络。
所以我们是有很多方法来找到我们想要的客户的，只要我们要用心。业务员的身上无论什么时候都要有三个东西在身上，这三个东西是：笔，小笔记本，名片。别人都说业务员有8个眼睛的，也是很有道理的，生活中处处留心，就可以找到很多商机。
关于打电话
我们找到客户之后，第二个问题就是要想着怎样打电话约客户了。这里面也有一些细节的。注意一下就可以了。
1、很多人打电话都会遇到这样的情况。客户还没有听完介绍，就说不要不要，接着就啪的一生挂电话了。还有你说要去拜访他，他说没空，让你传真资料给他，或者把资料放到门卫室去。我们千万不要传真资料和放到保安室给他，没用的。好的业务员会坚持地打电话过去询问。这样有利于提高业务达成的成功率。
2、无论你的业务技巧多么熟练，电话技巧很重要。对于刚做业务的朋友最好用纸写下来自己要表述的重点，这样沟通起来也比较有条理。
3、打电话的方式很重要。有些人喜欢站着打电话，因为这会使自己的注意力集中、中气十足，讲话的声音也比较好听。注意无论你刚刚有多大的气，打电话时都要带着微笑，这样气氛比较轻松，客户会感觉的到的。做业务本来就是受气的活，可是我们的客户没必要和你分担。
4、我们不要等到有求于客户的时候才打电话给他们。我们在平时的时候要经常给他们打电话，聊聊天，问候问候也好。直到他一听到声音就知道是我为止。最好能让他惦记着你。做业务就像谈恋爱一样，我们不能约了一次会后就指望别人能嫁给你。
关于拜访客户
1、去见客户前，要做好计划工作，有备而来才能胜券在握。见客户之前先想想开场白、要问的问题、该说的话、以及可能的回答。平时对与公司产品有关的资料、说明书、广告等，均必须努力研讨、熟记，同时要收集竞争对手的广告、宣传资料、说明书等，加以研究、分析，以便做到“知己知彼”，如此才能真正知己知彼．
2、准时赴约。迟到意味着：“我不尊重你的时间”。迟到是没有任何借口的，假使无法避免迟到的发生，你必须在约定时间之前打通电话过去道歉，而提前出门是避免迟到的唯一方法。
3、衣着很重要。服装不能造就完人，但是初次见面给的人印象，90%产生于服装。礼节、仪表、谈吐、举止是人与人相处的好坏印象的来源，销售代表必须多在这方面下功夫。
4、我们不可能与拜访的每一位客户达成交易，他应当努力去拜访更多的客户来提高成交的百分比。在拜访客户时，我们应当信奉的一个原则是“即使跌倒也要抓一把沙”。意思是，销售代表不能空手而归，即使你拜访的哪个暂时没有需求，不能成交。也要想办法让他帮你介绍一位新客户。
5、对客户而言。要经常留意客户喜欢的话题和他的爱好，他喜欢的就多跟他聊些。留意他的一举一动。你就可以投其所好拉。谈话的结果不重要，过程的气氛很重要。
如何维护客户
1、业务员在做到应该钓鱼，不是洒网。跑业务时最有效和舒服的做法是用钓鱼法。就像我们刚开始追女孩子时，难道我们会同时追几个女孩子吗？我们往会看准一个，竭而不舍的追求她，直到成功。就像钓鱼一样，看准大的。一条一条的钓，很舒服。胆大，心细，脸皮厚。我们年轻的时候，追女孩子，大一点的告诉我们的经验就是：胆大，心细，脸皮厚。其实做业务就像追女孩子一样的。
2、据估计，80%的业务之所以完成，是由于交情关系。现在竞争都很激烈，在同样质量，同样价格，同样服务等的情况下，你要竞争过对手，只有凭交情了，如果你比对手更用心的对待客户，和朋友结成朋友关系。这样谁还能抢走你的单？所以你把时间花在什么地方，你就得到什么。所以说交情是个宝。
3、一定要热情，热情可以感染客户的。很多业务员刚开始会非常热情，可是做到一定的成绩就会变成老油条，失去了往日的热情。你会以过分热情而失去某一笔交易，但会因热情不够而失去一百次交易。热情远比花言巧语更有感染力。
4、一定要有个试用期。一个客户做下来，就像男女结婚一样。发现客户就像我们发现一个心仪的梦中情人，从打电话到下单就像开始送情书到订婚那么漫长。到真正结婚了，都还要度完蜜月才可以认认真真的过日子。所以我们和客户也要度度蜜月，我们不要一下子就做的很大。一见钟情而结婚的新鲜感过后很难维持的。我们都应该给点时间客户和我们。互相考察一下信用，服务等等。
关于成交
1、很多业务员开始做业务的时候，往往冲劲很大，找到客户，送了样品，报了价就不知道怎么办了，往往前功尽弃。其实你应该不断的问他，你那个单什么时候下呀，不断的问他，知道有结果为止。常言道，会哭的孩子有奶吃。就像孩子不哭，我们怎么知道他饿了呢？所以我们要要求客户购买。然而，80%的业务员都没有向客户提出成交要求。
2、如果未能成交，销售代表要立即与客户约好下一个见面日期，如果在你和客户面对面的时候，都不能约好下—次见面的时间，以后要想与这位客户见面可就难上加难了。
3、做业务要坚持追踪，追踪、再追踪，如果要完成一件业务工作需要与客户接触5至10次的话，那你不惜一切也要熬到那第10次倾听购买信号——如果你很专心在听的话，当客户已决定要购买时，通常会给你暗示。倾听比说话更重要。
做业务就是：以成交为目的而开展的一系列活动。虽然成交不等于一切，但没有成交就没有一切。
关于收款
1、做业务不要爱面子。业务做下来了，到收款的时候，很多人会想，都那么熟了，一天到晚去追他的款感觉不好意思。所以就很少追款或者追几次没追到就不追了。其实我们也是要拿到货款才有提成拿呀。欠债还钱，天经地义的，如果你给他欠的太多，你的生意还做不长久呢。
2、对自己而言，在做客户之前，应该细心的去了解客户的一切。比如他之前和谁做的业务，也就是你的竞争对手是谁，知道了这一点你就可以报价和做出对策。了解客户为什么会想和你做生意。如果是别人不肯供货给他，那我们就可以要求他做现金。他肯定会赖帐。如果是对手的原因，例如质量不好，价钱高，服务不好。你就可以作相应的对策去应付他。如果是你在某方面做的比对手好而令到他跟你做，那你以后就知道怎么做了。
3、预防客户的拖款最好的办法是和客户成交之前的调查。我们要认真的考察客户的一切信息，包括他的员工工资水准，发工资准时否，厂房是自己的还是租的，老板是那里的。生产的东西是在中国卖还是外销。最好是要认识客户的一些老供应商，这样可以向他们了解客户的的信用情况。
此外，多读业务方面的书籍，对自己是有益的。书籍支持你的理论，业务演练支持你的实践。
房地产销售员每一天的工作：
* 找资料，自动自发打电话联络业主拿产业租售的资料。* survey地点，理解地区的卖点，然后拍照片，上载到网页，可以帮助更快成交生意。
* 了解产业的市价，如：bank value, 产业的市价，有没有over market value。
* 打电话跟进业主，和业主商量价钱，跟进他们的产业售价，有力我们成交。
* filter 产业，如何知道哪一区产业的需求力，哪一些产业可以更快成交，哪一些不可以。
* 然后再选出5-10间可以在短时间内售出和租出的产业，登在报纸。
* 如何出广告，邓在哪一份报纸，怎样post在website,可以更快收到客户成交生意。
* 接听电话，必须用最礼貌的语气和对方交谈，慢慢解释产业的资料，然客户可以更了解你的楼盘。
* 每一天都自动自发联络客户，跟进他们的单位，然后再介绍更好的产业给他们，直到他们买入自己的产业。
* 如果买方有意思然后开了一个价钱，就用价钱谈判技巧和业主展开谈判，尽快成交生意。
* 如有受到产业，就要去挂banner,sticker, 可以跟快的收到客户成交生意。
* 跟进成交后的案子，跟进客户贷款的程度，跟进律师准备买卖合同的手续。
* 了解产业的市价，如：bank value, 产业的市价，有没有over market value。
* 打电话跟进业主，和业主商量价钱，跟进他们的产业售价，有力我们成交。
* filter 产业，如何知道哪一区产业的需求力，哪一些产业可以更快成交，哪一些不可以。
* 然后再选出5-10间可以在短时间内售出和租出的产业，登在报纸。
* 如何出广告，邓在哪一份报纸，怎样post在website,可以更快收到客户成交生意。
* 接听电话，必须用最礼貌的语气和对方交谈，慢慢解释产业的资料，然客户可以更了解你的楼盘。
* 每一天都自动自发联络客户，跟进他们的单位，然后再介绍更好的产业给他们，直到他们买入自己的产业。
* 如果买方有意思然后开了一个价钱，就用价钱谈判技巧和业主展开谈判，尽快成交生意。
* 如有受到产业，就要去挂banner,sticker, 可以跟快的收到客户成交生意。
* 跟进成交后的案子，跟进客户贷款的程度，跟进律师准备买卖合同的手续。
地产 Q & A
屋子未建好．利息越繳越多
问：
Ms Chai来信指出，她在5年前购买了一间中价公寓，按合约应该在2002年12月交锁匙。可是，至今公寓计划仍未完成。
她说，我支付银行的房屋贷款利息也越来越多，我是否能开始供还屋子的贷款？
此外，我已经打电话问过房屋部属下的仲裁庭，但他们说，要等到屋子做好了才能投诉。在屋子还没建好时，我能做些什么？我是否就这样等下去？
还有，如果房屋建好了，我又该怎样？是否可提供一些相关部门的联络地址给我？
答：
当银行发放的房屋贷款越来越多时，购屋者需要缴付的利息也相应增加，至于现在能否开始偿还房贷分期付款，需要与有关银行的房屋贷款职员面谈。个别银行的政策可能稍有不同，必须与他们讨论后才知道结果。
购屋者协会的陈钟灵指出，关于向房屋部仲裁庭做出投诉，的确是需要等到房屋建好后才进行。在屋子还未建好期间，购屋者可以组织一个购屋者筹委会，然后写信给发展商，告诉他已经逾期交屋多年，购屋者将通过法律行动提出索偿。
在房屋建好发展商交屋后，可按延迟交屋多少天，向发展商提出索偿要求，就是呈交索偿信，说明迟交屋多少天，提出索偿多少钱等等。
假如发展商依然不理会，可以通过房屋部属下的仲裁庭提出索偿。
这里是一些购屋者可能需要的联络地址：
1. 房屋仲裁庭秘书处
Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,
Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.
电话：03-20924488（热线）
电传：03-20934776
电邮：[email]tribunal@Kpkt.gov.my[/email]/tribunal
2. 监督与执法组
房屋与地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur.
电话：03-2093 6714／2093 4336
电传：03-2095 5092／2092 5409
Ms Chai来信指出，她在5年前购买了一间中价公寓，按合约应该在2002年12月交锁匙。可是，至今公寓计划仍未完成。
她说，我支付银行的房屋贷款利息也越来越多，我是否能开始供还屋子的贷款？
此外，我已经打电话问过房屋部属下的仲裁庭，但他们说，要等到屋子做好了才能投诉。在屋子还没建好时，我能做些什么？我是否就这样等下去？
还有，如果房屋建好了，我又该怎样？是否可提供一些相关部门的联络地址给我？
答：
当银行发放的房屋贷款越来越多时，购屋者需要缴付的利息也相应增加，至于现在能否开始偿还房贷分期付款，需要与有关银行的房屋贷款职员面谈。个别银行的政策可能稍有不同，必须与他们讨论后才知道结果。
购屋者协会的陈钟灵指出，关于向房屋部仲裁庭做出投诉，的确是需要等到房屋建好后才进行。在屋子还未建好期间，购屋者可以组织一个购屋者筹委会，然后写信给发展商，告诉他已经逾期交屋多年，购屋者将通过法律行动提出索偿。
在房屋建好发展商交屋后，可按延迟交屋多少天，向发展商提出索偿要求，就是呈交索偿信，说明迟交屋多少天，提出索偿多少钱等等。
假如发展商依然不理会，可以通过房屋部属下的仲裁庭提出索偿。
这里是一些购屋者可能需要的联络地址：
1. 房屋仲裁庭秘书处
Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,
Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.
电话：03-20924488（热线）
电传：03-20934776
电邮：[email]tribunal@Kpkt.gov.my[/email]/tribunal
2. 监督与执法组
房屋与地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur.
电话：03-2093 6714／2093 4336
电传：03-2095 5092／2092 5409
99年地契 能否转为永久地契？
问：
大家都希望自己的房产是属于永久地契的产业。可是，当你在决定购买有关产业时，可能是以地点做为首要的考量，一般人不会过于在意地契是永久或99年。
至于说想把99年地契的房产申请为永久地契，可以尝试向土地局提出，但成功的机率一般不大。
我现在住的是8A区，都是双层排屋，于15年前购买，也是首期发展计划，地契是99年，同区发展计划的房屋都是99年地契。
可是，在接下来的发展计划，譬如8B、8C（双层排屋）及8D（公寓）的地契却都是999年。
我的问题如下：
1. 土地局是否允许我们将目前的租赁土地转换为永久地契？
2. 假如能够，如何进行？
3. 如果不能，是否可以通过法庭程序进行？
答：
針對將租賃土地轉為永久地契的問題，可以嘗試向土地局提出申請。不過，能否成功率則很難說，根據業者的經驗，成功的機率不大。
即使要進行，由個別屋主提出是否受理也是個問題，如果是整個8Ａ區居民一起提出申請，或許可以嘗試。
假如申請不成功，通過法庭程序進行也未必能如願，無謂浪費精力、時間和金錢。
999年非永久地契
至於999年地契，嚴格來說，並不是永久地契，因為它還是有一個年限，只是這年限很長。如果是永久地契，地契上的註明的就是永久這個字。
大家都希望自己的房产是属于永久地契的产业。可是，当你在决定购买有关产业时，可能是以地点做为首要的考量，一般人不会过于在意地契是永久或99年。
至于说想把99年地契的房产申请为永久地契，可以尝试向土地局提出，但成功的机率一般不大。
我现在住的是8A区，都是双层排屋，于15年前购买，也是首期发展计划，地契是99年，同区发展计划的房屋都是99年地契。
可是，在接下来的发展计划，譬如8B、8C（双层排屋）及8D（公寓）的地契却都是999年。
我的问题如下：
1. 土地局是否允许我们将目前的租赁土地转换为永久地契？
2. 假如能够，如何进行？
3. 如果不能，是否可以通过法庭程序进行？
答：
針對將租賃土地轉為永久地契的問題，可以嘗試向土地局提出申請。不過，能否成功率則很難說，根據業者的經驗，成功的機率不大。
即使要進行，由個別屋主提出是否受理也是個問題，如果是整個8Ａ區居民一起提出申請，或許可以嘗試。
假如申請不成功，通過法庭程序進行也未必能如願，無謂浪費精力、時間和金錢。
999年非永久地契
至於999年地契，嚴格來說，並不是永久地契，因為它還是有一個年限，只是這年限很長。如果是永久地契，地契上的註明的就是永久這個字。
門牌號碼“14”可否換為“12A”？
问：
Ivy Pua来信提问有关屋子门牌的问题，她说，目前我们的新屋仍在兴建中，预料将在2005年中之前移交给我们。
她在信中披露，我们已经接获雪邦县议会的信及完整地址，遗憾的是，门牌号码是我们最不喜欢的“14”，我在想，是否可以转换为12A？
我的问题是：在获得锁匙及入伙纸之前，我能否提出转换门牌号码的申请？还有如何与雪邦市议会的人员接洽，以便如愿。
答：
可以尝试向市议会提出申请，不过，即使市议会那方面批准了，还须通过另一关，就是土地局。
在地契注册为自己的名字时，地契文件也包括注明房屋的门牌号码。
假如地契注明的门牌号码不能更改，即使市议会这边过关了，也于事无补。
Ivy Pua来信提问有关屋子门牌的问题，她说，目前我们的新屋仍在兴建中，预料将在2005年中之前移交给我们。
她在信中披露，我们已经接获雪邦县议会的信及完整地址，遗憾的是，门牌号码是我们最不喜欢的“14”，我在想，是否可以转换为12A？
我的问题是：在获得锁匙及入伙纸之前，我能否提出转换门牌号码的申请？还有如何与雪邦市议会的人员接洽，以便如愿。
答：
可以尝试向市议会提出申请，不过，即使市议会那方面批准了，还须通过另一关，就是土地局。
在地契注册为自己的名字时，地契文件也包括注明房屋的门牌号码。
假如地契注明的门牌号码不能更改，即使市议会这边过关了，也于事无补。
買99年地契產業 會有後續麻煩嗎？
问：
租赁地契的产业（99年地契）在届满时，地方政府可以征用有关土地，当然会给予屋主赔偿；不过，政府不会贸贸然进行，如果政府不需征用有关土地，产业的继承人可以提出更新地契申请。
叶小姐说，在今年3月购买了一间中价公寓，是租赁地契产业（99年），但至今仍未收到买卖合约。
发展商披露，买卖合约还在吉隆坡市政局手中，还未签回来。我问他们：为何要经过吉隆坡市政局，他们回答说：因为那地段的地主是吉隆坡市政局，一定要通知他们。
我的问题是：
1. 假如我拿到买卖合约后，开始供还房屋贷款直到偿还为止，那间屋子是否属于自己，还是吉隆坡市政局？
2. 发展商不是地主，假如有一天地主要收回土地，我们这些屋主是否可以得到赔偿？
3. 假如有一天要卖房子，需要等超过5年吗，手续会不会很麻烦？
4. 发展商和地主不同人的屋子可以买吗？
答：
在吉隆坡或巴生河流域，许多发展商与市政局或地方政府合作，就是土地属于州政府或市政局，房屋发展计划则由发展商推行。
在一些时候，买卖合约需要地主签名，但是如果拖太多个月，购屋者可以向发展商追问，由发展商跟进。
林若辉律师指出，购屋者在日后偿还房屋贷款后，加上有了分层地契，分层地契有屋主的名字，屋子当然是属于自己的。
至于说发展商不是地主，假如有一天市政局要收回土地，那市政府当然需要赔偿屋主，将来地契到期了，后代可以申请办理更新地契手续，多了一些工夫。
如果有一天屋主要卖房子，不论是否超过5年，假如还未有分层地契，需要向发展商寻求批准；同时，也必须向市政府或地方政府寻求批准，不过这些可由律师负责办理。
购买发展商和地主不同人的房屋，并不成问题，只是在购买后有进行任何交易，必须寻求他们的批准。
另外，要补充的一点是：地契99年的产业，在届满时，地方政府可以收回，但有关当局不会贸贸然进行，即使是，也会给予赔偿。
其实，不只是租赁地契的产业，地方政府可以征用有关土地，即使是永久地契的产业，地方政府一样有权这样做，只是他们不会随意进行，一般都是基于发展需要才会做出有关决定。
租赁地契的产业（99年地契）在届满时，地方政府可以征用有关土地，当然会给予屋主赔偿；不过，政府不会贸贸然进行，如果政府不需征用有关土地，产业的继承人可以提出更新地契申请。
叶小姐说，在今年3月购买了一间中价公寓，是租赁地契产业（99年），但至今仍未收到买卖合约。
发展商披露，买卖合约还在吉隆坡市政局手中，还未签回来。我问他们：为何要经过吉隆坡市政局，他们回答说：因为那地段的地主是吉隆坡市政局，一定要通知他们。
我的问题是：
1. 假如我拿到买卖合约后，开始供还房屋贷款直到偿还为止，那间屋子是否属于自己，还是吉隆坡市政局？
2. 发展商不是地主，假如有一天地主要收回土地，我们这些屋主是否可以得到赔偿？
3. 假如有一天要卖房子，需要等超过5年吗，手续会不会很麻烦？
4. 发展商和地主不同人的屋子可以买吗？
答：
在吉隆坡或巴生河流域，许多发展商与市政局或地方政府合作，就是土地属于州政府或市政局，房屋发展计划则由发展商推行。
在一些时候，买卖合约需要地主签名，但是如果拖太多个月，购屋者可以向发展商追问，由发展商跟进。
林若辉律师指出，购屋者在日后偿还房屋贷款后，加上有了分层地契，分层地契有屋主的名字，屋子当然是属于自己的。
至于说发展商不是地主，假如有一天市政局要收回土地，那市政府当然需要赔偿屋主，将来地契到期了，后代可以申请办理更新地契手续，多了一些工夫。
如果有一天屋主要卖房子，不论是否超过5年，假如还未有分层地契，需要向发展商寻求批准；同时，也必须向市政府或地方政府寻求批准，不过这些可由律师负责办理。
购买发展商和地主不同人的房屋，并不成问题，只是在购买后有进行任何交易，必须寻求他们的批准。
另外，要补充的一点是：地契99年的产业，在届满时，地方政府可以收回，但有关当局不会贸贸然进行，即使是，也会给予赔偿。
其实，不只是租赁地契的产业，地方政府可以征用有关土地，即使是永久地契的产业，地方政府一样有权这样做，只是他们不会随意进行，一般都是基于发展需要才会做出有关决定。
關於 DIBS (Developer Interest Bearing Scheme)
關於 DIBS (Developer Interest Bearing Scheme)
DIBS (Developer Interest Bearing Scheme) 是指購買預售屋, 在建築期間發展商承擔利息.
DIBS 沒有固定的規範. 視發展商和銀行和購屋者之間的協議.可能是:
DIBS (Developer Interest Bearing Scheme) 是指購買預售屋, 在建築期間發展商承擔利息.
DIBS 沒有固定的規範. 視發展商和銀行和購屋者之間的協議.可能是:
*看起來都是 ‘發展商承擔利息, 但這些細節其實很不一樣的, 對買家的影響也不同’
一些值得注意的事:
一些值得注意的事:
一些討論:
什麼 ?! 只要10千就能擁有一間屋子!
什麼 ?! 這10千Loan approve之後還能退還!
什麼 ?! 還免律師費免印花稅!
什麼 ?! 這2~3年建築期間還不用還任何錢!
S.A: ‘是的李太太, 只要您的 Loan 可以approve, 過來在S&P 上簽個名你就擁有一間房子了’
李太太: “ 太好了, 反正沒風險. 我拿2間, 用人頭再拿一間. 1間拿來flip, 第二間建好後賣, 第三間留著收租”
美好的故事是這樣開始的…
對發展商來說, 最重要的就是 ‘在最快的時間內找到買家出清單位’ 最好連show room 都不用起. 要認清DIBS 本身是一種包裝的促銷手法. 那並沒有不好. 對買來自住的者而言看起來的確能減少很多負擔. 降低購屋門檻的同時, 也吸引一堆類似李太太的炒家.
DIBS 的費用其實已經在你的售價你的貸款裡, 只是換成 ‘免’利息的說法. 買預售屋 (launch project), 最大的風險是發展商倒閉/停工. 很多人誤以為 DIBS 在面對這些風險時承擔的是發展商. 其實不管有沒有 DIBS, 倒閉或停工或拖延, 承擔風險的是買家而不是發展商.
另外就投資來說, 有些買家會因為有DIBS配套, ‘那麼便宜又沒負擔, why not? 變成主要誘因而忽略了其他考慮因素. 那購買產業是不是’便宜’就是好呢?
或者換個角度想, 如果發展商的房子真的那麼好, 需要提出那麼多優待嗎? 而入手門檻那麼低, 起好後有多少 % 單位競爭出租或出售? 本身的 holding power 能支持多久? 要多久才能脫手? 一定租的出賣的掉嗎?
以上不是說DIBS 就一定不好. 只是那應該不是買來自住或投資的最主要考量.
至於最近沸沸揚揚討論廢除DIBS 能有效打擊炒房. 應該是效果不大 (畢竟DIBS占銀行總貸款額的% 不多) 那對真正資金雄厚的投資客沒影響, 頂多吸引了原本能力沒那麼好的人進場. 看起來更像銀行為了避免呆帳風險的措施. 銀行不介意炒房, 但很介意還不起貸款 (想像如果所有 project 都推DIBS, 會有多少個李太太)
或許, 讓政府管制DIBS 只能搭配給首購族 (名下沒任何產業), 對自住的購屋者會有比較正面的效應.
以上只是小小意見, 不全面也未必正確. 歡迎討論
什麼 ?! 只要10千就能擁有一間屋子!
什麼 ?! 這10千Loan approve之後還能退還!
什麼 ?! 還免律師費免印花稅!
什麼 ?! 這2~3年建築期間還不用還任何錢!
S.A: ‘是的李太太, 只要您的 Loan 可以approve, 過來在S&P 上簽個名你就擁有一間房子了’
李太太: “ 太好了, 反正沒風險. 我拿2間, 用人頭再拿一間. 1間拿來flip, 第二間建好後賣, 第三間留著收租”
美好的故事是這樣開始的…
對發展商來說, 最重要的就是 ‘在最快的時間內找到買家出清單位’ 最好連show room 都不用起. 要認清DIBS 本身是一種包裝的促銷手法. 那並沒有不好. 對買來自住的者而言看起來的確能減少很多負擔. 降低購屋門檻的同時, 也吸引一堆類似李太太的炒家.
DIBS 的費用其實已經在你的售價你的貸款裡, 只是換成 ‘免’利息的說法. 買預售屋 (launch project), 最大的風險是發展商倒閉/停工. 很多人誤以為 DIBS 在面對這些風險時承擔的是發展商. 其實不管有沒有 DIBS, 倒閉或停工或拖延, 承擔風險的是買家而不是發展商.
另外就投資來說, 有些買家會因為有DIBS配套, ‘那麼便宜又沒負擔, why not? 變成主要誘因而忽略了其他考慮因素. 那購買產業是不是’便宜’就是好呢?
或者換個角度想, 如果發展商的房子真的那麼好, 需要提出那麼多優待嗎? 而入手門檻那麼低, 起好後有多少 % 單位競爭出租或出售? 本身的 holding power 能支持多久? 要多久才能脫手? 一定租的出賣的掉嗎?
以上不是說DIBS 就一定不好. 只是那應該不是買來自住或投資的最主要考量.
至於最近沸沸揚揚討論廢除DIBS 能有效打擊炒房. 應該是效果不大 (畢竟DIBS占銀行總貸款額的% 不多) 那對真正資金雄厚的投資客沒影響, 頂多吸引了原本能力沒那麼好的人進場. 看起來更像銀行為了避免呆帳風險的措施. 銀行不介意炒房, 但很介意還不起貸款 (想像如果所有 project 都推DIBS, 會有多少個李太太)
或許, 讓政府管制DIBS 只能搭配給首購族 (名下沒任何產業), 對自住的購屋者會有比較正面的效應.
以上只是小小意見, 不全面也未必正確. 歡迎討論
房地产问答
问：房地产真的那么容易找到卖主吗，一天需要打多少通电话才可以找到卖主呢?
答：容不容易没有一个明确的答案，就看回你自己本身有多努力了，我们公司最勤劳的一天可以打100通电话出去联络业主问有没有产业出租和出售，他们每一天的目标就是可以拿到10-20间可以在一两个月内成交的产业，如果达不到这目标，他们还会继续打电话，直到超越目标为止。
答：那么真的那么多卖主要经过我们经纪来帮他们卖产业吗？我们的佣金那么高，他们不会想到要自己卖吗？
答：可以说90%以上的业主都是经过经经纪来帮他们打理他们的产业，我们佣金虽高，但是他们好处是可以在短时间内售出他们产业，省下很多银行的利息等等，何乐而不为呢？
答：容不容易没有一个明确的答案，就看回你自己本身有多努力了，我们公司最勤劳的一天可以打100通电话出去联络业主问有没有产业出租和出售，他们每一天的目标就是可以拿到10-20间可以在一两个月内成交的产业，如果达不到这目标，他们还会继续打电话，直到超越目标为止。
答：那么真的那么多卖主要经过我们经纪来帮他们卖产业吗？我们的佣金那么高，他们不会想到要自己卖吗？
答：可以说90%以上的业主都是经过经经纪来帮他们打理他们的产业，我们佣金虽高，但是他们好处是可以在短时间内售出他们产业，省下很多银行的利息等等，何乐而不为呢？
问 ：市场那么多房地产经纪，竞争会不会很大，会不会你抢我争的？
答：我无可否认的是现在房地产经纪比3-4年前多了很多，但是有什么好担心的，以前那么多人读account, computer course，为什么我们1还选择去读呢?为什么那时不会这样问自己，读了过后会不会没出路呢？每一行都一定会有相当的竞争，但是这些竞争都可以成为我们的推动力，可以让我们更加的积极。现在市场上虽然很多地产经纪，但是还是有很多懒的经纪，不专业的经纪，也有很多不肯付出的经纪，发白日梦的经纪更多，如果你有信心，你都可以从这些人身上脱颖而出的。
问：如果那么的不好彩，真的一个月卖和租不到，那不是惨吗？
答：有很多人喜欢问的这个问题，我一个月大概能赚多少钱？我想这个问题李嘉诚能答你。如果你想过普通人的生活，那你就会遇到普通的挫折。你想过最好的生活，那你就会遇到最痛的伤害。那你怕的话，就乖乖做普通人吧，你觉得做生意有危险，做不到没钱，就怕然后不做，我们读书读那么年，难道你可以确定读完之后我们就可以找到一份很好的工？应该不会吧，很多都是读完之后还是照不到人生目标，但是他们还是照样读啊。道理都是一样，只看我们要不要接受。我不是说我很好料，讲到那么厉害好像我什么都可以做得到，还厉害过李嘉诚，只是分享一点小道理在地产行业而已
问： 为什么地产那么好赚，还是有那么多人失败呢？
答：这问题问得好，那么读书那么多人去读，难道全部都可以有高薪收入吗？那么多人去做生意，为什么就不能赚到好像李嘉诚那样有钱呢？那么你现在可以知道答案了吧？很多人都经不起考验，短时间内做不到好，就放弃，然后就和很多人说，地产不能做的啦，不是地产不能做，而是你不能做到，要做到就一定有方法， 那就看你有没有用对方法和态度了。
问：找到了产业要出售了，我们该如何出售?
答：这是大多数人都想知道的，我们一收到了产业，就会先问过banker,然后看是不是银行可以估价到的价钱，如果不是估价的价钱，我们会和业主商量多一次价钱，然后才看可以登刊在报纸里，如果高过市价，我们不可能浪费太多钱登刊报纸，那样做会亏很多广告钱，如果可以我们只是放在网站里出售，那么登报纸的我们都会帮你看过，觉得是gred A 的产业，我们才会建议你出广告，这就是我们鼎峰的好处，会为你filter产业。
问：请问现在产业价钱那么高，市场还是那么好卖吗？销售量没有减吗？
答：现在产业价钱的确是很高，但是地球一直再转，人也不停进步，赚得钱也比之前多，所以不要怀疑这市场，以前人们买三百千以上的说很辛苦了，买不起，但是现在买三百千的产业的人越来越多，连五百千的产业也越来越多人买，因为很多人认为，现在不买，以后可能价钱会更高，以后更买不到。
问：一个新人进入房地产行业，可以多久就可以成交到1-2间产业呢？
答：如果要肯定的答案，我们可以有信心的说在一个月内，你跟着我们的方法做，和跟着我们的脚步一起付出，你一定可以做到成绩，其他公司可能和你说，你需要3个月啦，也有些也可能和你说5-6个月，不同的公司有不一样的教导方式，我们没有说我们是最好，但是我们可以保证我们会为你做到更好。
问：做这一行，如果不会英文可以做吗？不会英文会不会影响客户对你的信任？
答：不会英文，不用紧，我们有英文版的电话行销技巧教给你，只要你给多一点心去学，你一定可以学到会，不会英文多多少少都会有一点影响，因为你可能不够信心去销售一些高价钱的产业，那么这样多多少少都会影响你的收入。
问：房地产和保险销售，哪一份比较容易做呢？
答：没有说容不容易做，但是如果你是赚快钱，那么地产会来得容易，因为很多陌生人的生意都是我们的目标，我们不会从自己的亲戚朋友开始，全都是由不认识，做成生意了，再做朋友，然后做更多的生意。
问：如果一开始进入房地产，公司都会建议我们做哪一区的产业开始，是选择高档（highend)的产业，还是一些low end的产业做起？
答：一开始，我们都会建议你从你所住的地方开始，如果你住cheras,那么我们会建议你做cheras,ampang,sri petaling附近的产业，因为如果你跑太远，人有一天是会累的。那么我们也不会建议你一开始就去做高档的产业，因为这些产业要售出有时需要时间，因为高档的产业现在价钱都很高，买者要买入都会比较小心了。但是如果你收到一些高档的产业，我们觉得可以在短期内售出，我么都会建议你去做，然后教你一些技巧，可以增加你们成交的机会。
问：关于广告费都是自己出的吗？一个月大概要用多少钱来出广告？
答：出广告是避免不了的，你想赚多少钱，如果你想赚多一点，那么就出多一点广告，如果你出RM500一个月，可以赚到RM5，000.00，那么如果你想赚RM10，000,那么就一个月出RM1，000广告，就是那么简单，如果要有一个小开始，可以建议你用iproperty.com.my,这网站也有很多客户会浏览找产业，RM400可以用半年，赚到一点钱了就开始登报纸，然后再赚更多一点。
问：我们可以从part time 做去吗？
答：可以的，没问题的，就看回你自己想赚多少钱，一个做过万收入的销售员一天里是要做8-10个小时，一天里要带1-2个客户看产业，那么如果你付出没比人多话，就可能赚不到一万一个月了，可能就是1-4千左右。
问：你们公司只是给卖者资料吗？买者呢？
答：不用担心，我组织和公司除了准备卖者的资料给你们，有些客户我melvin做不来的话，都会交一些买者给你们新人去做，让你们赚多一点钱，如果你们做多个半年，你们想做商业产业，我melvin私人给你们400-500个投资者的电话号码，全部都是可以买超过一百万的产业的客户给你们，让你们可以赚更多更多的钱，400-500个的投资者电话号码，最少都要10千元的广告费才有，你们可以说我是为了吸引更多人来，只是手法，那我也没办法，我们只能靠信任了。
问：训练课程的费用都是自己给的吗？需要预备一些钱cover自己的费用吗？
答：是的，我们的训练课程分两个part,一个是公司教的basic knowledge，令一个是leader教的skill 技巧。如果你想知道费用，我可以PM你，不便在这透露，不过一定是不会贵，也比一些地产公司来的便宜，谢谢。如果有一些储蓄是最好，如果没有也不用紧，现在开始存然后慢慢开始自己的房地产事业也可以，如果你是想做fulltime,那么预备一个月的费用给你自己是最好，，如果你跟着我们的方法来做，一个月内可以成交到生意。
问：我们的公司在cheras，是不是全部的买卖资料都在cheras?
答：不是的，我们公司的资料从吧生到吉隆坡全部都有，不过有些产业超过了30年以上我们就找不到业主的资料了，我们有的资料是：klang, shah alam, sunway, subang, usj, putra height, damansara, petaling jaya, mont kiara, hartamas, damansara height, bangsar, brickfield, jalan klang lama, sri petaling, puchong, bandar kinrara, cheras, ampang, klcc, bukit bintang, mid valley area, and etc.
问：现在的产业都去到那么高价了，还有人买吗？
答：其实阿，很多东西都去到很高价，但是哦，人还是照样买的！很多人都认为pavillioon很多都卖名牌，真的那么多人买吗？那些店的老板真的能生存吗？租金那么高，他们真的给得起吗？但是偏偏的就是有人买，偏偏的那些老板就是给得起租金，偏偏的他们就是能生存哦。地产也是一样的，你看没人买，没人要，偏偏的就是有人要买，偏偏的就是有人要租，地产不会静下来的，要做的话，还是有它的市场，就看我们有没有发掘到而已。
问：通常销售员是做卖产业过万还是租产业多呢？
答：说真的，要做到好，不一定要靠卖的，有时租的市场还好过卖，有些agent，专做租的，bukit bintang一间，2k-3k
ampang一间，2k-3k
mont kiara一间，2k-3k
如果租到3间以上都可以赚到5-7千以上，
然后还要排屋呢?
然后还有店铺呢？
然后还有半独立式和独立式呢？
租的市场现在多的是，为什么我们就偏偏只要做卖的呢？不是叫你不要做卖，是叫你租卖都一起做，一个月卖多一间产业赚到4-6千元，然后再做租的，租多3间产业，4-6千元，
那么一个月要赚到5-8千是绝对可能的，
就看你想不想，
要不要，
然后有没有行动，
然后再加强做法，
持续的做，
那么在地产生存下去，绝对不是没有可能。。
摘自：http://mkproperty.weebly.com/20320248193069336947303403838239064.html