屋子未建好．利息越繳越多
问：
Ms Chai来信指出，她在5年前购买了一间中价公寓，按合约应该在2002年12月交锁匙。可是，至今公寓计划仍未完成。
她说，我支付银行的房屋贷款利息也越来越多，我是否能开始供还屋子的贷款？
此外，我已经打电话问过房屋部属下的仲裁庭，但他们说，要等到屋子做好了才能投诉。在屋子还没建好时，我能做些什么？我是否就这样等下去？
还有，如果房屋建好了，我又该怎样？是否可提供一些相关部门的联络地址给我？
答：
当银行发放的房屋贷款越来越多时，购屋者需要缴付的利息也相应增加，至于现在能否开始偿还房贷分期付款，需要与有关银行的房屋贷款职员面谈。个别银行的政策可能稍有不同，必须与他们讨论后才知道结果。
购屋者协会的陈钟灵指出，关于向房屋部仲裁庭做出投诉，的确是需要等到房屋建好后才进行。在屋子还未建好期间，购屋者可以组织一个购屋者筹委会，然后写信给发展商，告诉他已经逾期交屋多年，购屋者将通过法律行动提出索偿。
在房屋建好发展商交屋后，可按延迟交屋多少天，向发展商提出索偿要求，就是呈交索偿信，说明迟交屋多少天，提出索偿多少钱等等。
假如发展商依然不理会，可以通过房屋部属下的仲裁庭提出索偿。
这里是一些购屋者可能需要的联络地址：
1. 房屋仲裁庭秘书处
Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,
Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.
电话：03-20924488（热线）
电传：03-20934776
电邮：[email]tribunal@Kpkt.gov.my[/email]/tribunal
2. 监督与执法组
房屋与地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur.
电话：03-2093 6714／2093 4336
电传：03-2095 5092／2092 5409
Ms Chai来信指出，她在5年前购买了一间中价公寓，按合约应该在2002年12月交锁匙。可是，至今公寓计划仍未完成。
她说，我支付银行的房屋贷款利息也越来越多，我是否能开始供还屋子的贷款？
此外，我已经打电话问过房屋部属下的仲裁庭，但他们说，要等到屋子做好了才能投诉。在屋子还没建好时，我能做些什么？我是否就这样等下去？
还有，如果房屋建好了，我又该怎样？是否可提供一些相关部门的联络地址给我？
答：
当银行发放的房屋贷款越来越多时，购屋者需要缴付的利息也相应增加，至于现在能否开始偿还房贷分期付款，需要与有关银行的房屋贷款职员面谈。个别银行的政策可能稍有不同，必须与他们讨论后才知道结果。
购屋者协会的陈钟灵指出，关于向房屋部仲裁庭做出投诉，的确是需要等到房屋建好后才进行。在屋子还未建好期间，购屋者可以组织一个购屋者筹委会，然后写信给发展商，告诉他已经逾期交屋多年，购屋者将通过法律行动提出索偿。
在房屋建好发展商交屋后，可按延迟交屋多少天，向发展商提出索偿要求，就是呈交索偿信，说明迟交屋多少天，提出索偿多少钱等等。
假如发展商依然不理会，可以通过房屋部属下的仲裁庭提出索偿。
这里是一些购屋者可能需要的联络地址：
1. 房屋仲裁庭秘书处
Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,
Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.
电话：03-20924488（热线）
电传：03-20934776
电邮：[email]tribunal@Kpkt.gov.my[/email]/tribunal
2. 监督与执法组
房屋与地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur.
电话：03-2093 6714／2093 4336
电传：03-2095 5092／2092 5409
99年地契 能否转为永久地契？
问：
大家都希望自己的房产是属于永久地契的产业。可是，当你在决定购买有关产业时，可能是以地点做为首要的考量，一般人不会过于在意地契是永久或99年。
至于说想把99年地契的房产申请为永久地契，可以尝试向土地局提出，但成功的机率一般不大。
我现在住的是8A区，都是双层排屋，于15年前购买，也是首期发展计划，地契是99年，同区发展计划的房屋都是99年地契。
可是，在接下来的发展计划，譬如8B、8C（双层排屋）及8D（公寓）的地契却都是999年。
我的问题如下：
1. 土地局是否允许我们将目前的租赁土地转换为永久地契？
2. 假如能够，如何进行？
3. 如果不能，是否可以通过法庭程序进行？
答：
針對將租賃土地轉為永久地契的問題，可以嘗試向土地局提出申請。不過，能否成功率則很難說，根據業者的經驗，成功的機率不大。
即使要進行，由個別屋主提出是否受理也是個問題，如果是整個8Ａ區居民一起提出申請，或許可以嘗試。
假如申請不成功，通過法庭程序進行也未必能如願，無謂浪費精力、時間和金錢。
999年非永久地契
至於999年地契，嚴格來說，並不是永久地契，因為它還是有一個年限，只是這年限很長。如果是永久地契，地契上的註明的就是永久這個字。
大家都希望自己的房产是属于永久地契的产业。可是，当你在决定购买有关产业时，可能是以地点做为首要的考量，一般人不会过于在意地契是永久或99年。
至于说想把99年地契的房产申请为永久地契，可以尝试向土地局提出，但成功的机率一般不大。
我现在住的是8A区，都是双层排屋，于15年前购买，也是首期发展计划，地契是99年，同区发展计划的房屋都是99年地契。
可是，在接下来的发展计划，譬如8B、8C（双层排屋）及8D（公寓）的地契却都是999年。
我的问题如下：
1. 土地局是否允许我们将目前的租赁土地转换为永久地契？
2. 假如能够，如何进行？
3. 如果不能，是否可以通过法庭程序进行？
答：
針對將租賃土地轉為永久地契的問題，可以嘗試向土地局提出申請。不過，能否成功率則很難說，根據業者的經驗，成功的機率不大。
即使要進行，由個別屋主提出是否受理也是個問題，如果是整個8Ａ區居民一起提出申請，或許可以嘗試。
假如申請不成功，通過法庭程序進行也未必能如願，無謂浪費精力、時間和金錢。
999年非永久地契
至於999年地契，嚴格來說，並不是永久地契，因為它還是有一個年限，只是這年限很長。如果是永久地契，地契上的註明的就是永久這個字。
門牌號碼“14”可否換為“12A”？
问：
Ivy Pua来信提问有关屋子门牌的问题，她说，目前我们的新屋仍在兴建中，预料将在2005年中之前移交给我们。
她在信中披露，我们已经接获雪邦县议会的信及完整地址，遗憾的是，门牌号码是我们最不喜欢的“14”，我在想，是否可以转换为12A？
我的问题是：在获得锁匙及入伙纸之前，我能否提出转换门牌号码的申请？还有如何与雪邦市议会的人员接洽，以便如愿。
答：
可以尝试向市议会提出申请，不过，即使市议会那方面批准了，还须通过另一关，就是土地局。
在地契注册为自己的名字时，地契文件也包括注明房屋的门牌号码。
假如地契注明的门牌号码不能更改，即使市议会这边过关了，也于事无补。
Ivy Pua来信提问有关屋子门牌的问题，她说，目前我们的新屋仍在兴建中，预料将在2005年中之前移交给我们。
她在信中披露，我们已经接获雪邦县议会的信及完整地址，遗憾的是，门牌号码是我们最不喜欢的“14”，我在想，是否可以转换为12A？
我的问题是：在获得锁匙及入伙纸之前，我能否提出转换门牌号码的申请？还有如何与雪邦市议会的人员接洽，以便如愿。
答：
可以尝试向市议会提出申请，不过，即使市议会那方面批准了，还须通过另一关，就是土地局。
在地契注册为自己的名字时，地契文件也包括注明房屋的门牌号码。
假如地契注明的门牌号码不能更改，即使市议会这边过关了，也于事无补。
買99年地契產業 會有後續麻煩嗎？
问：
租赁地契的产业（99年地契）在届满时，地方政府可以征用有关土地，当然会给予屋主赔偿；不过，政府不会贸贸然进行，如果政府不需征用有关土地，产业的继承人可以提出更新地契申请。
叶小姐说，在今年3月购买了一间中价公寓，是租赁地契产业（99年），但至今仍未收到买卖合约。
发展商披露，买卖合约还在吉隆坡市政局手中，还未签回来。我问他们：为何要经过吉隆坡市政局，他们回答说：因为那地段的地主是吉隆坡市政局，一定要通知他们。
我的问题是：
1. 假如我拿到买卖合约后，开始供还房屋贷款直到偿还为止，那间屋子是否属于自己，还是吉隆坡市政局？
2. 发展商不是地主，假如有一天地主要收回土地，我们这些屋主是否可以得到赔偿？
3. 假如有一天要卖房子，需要等超过5年吗，手续会不会很麻烦？
4. 发展商和地主不同人的屋子可以买吗？
答：
在吉隆坡或巴生河流域，许多发展商与市政局或地方政府合作，就是土地属于州政府或市政局，房屋发展计划则由发展商推行。
在一些时候，买卖合约需要地主签名，但是如果拖太多个月，购屋者可以向发展商追问，由发展商跟进。
林若辉律师指出，购屋者在日后偿还房屋贷款后，加上有了分层地契，分层地契有屋主的名字，屋子当然是属于自己的。
至于说发展商不是地主，假如有一天市政局要收回土地，那市政府当然需要赔偿屋主，将来地契到期了，后代可以申请办理更新地契手续，多了一些工夫。
如果有一天屋主要卖房子，不论是否超过5年，假如还未有分层地契，需要向发展商寻求批准；同时，也必须向市政府或地方政府寻求批准，不过这些可由律师负责办理。
购买发展商和地主不同人的房屋，并不成问题，只是在购买后有进行任何交易，必须寻求他们的批准。
另外，要补充的一点是：地契99年的产业，在届满时，地方政府可以收回，但有关当局不会贸贸然进行，即使是，也会给予赔偿。
其实，不只是租赁地契的产业，地方政府可以征用有关土地，即使是永久地契的产业，地方政府一样有权这样做，只是他们不会随意进行，一般都是基于发展需要才会做出有关决定。
租赁地契的产业（99年地契）在届满时，地方政府可以征用有关土地，当然会给予屋主赔偿；不过，政府不会贸贸然进行，如果政府不需征用有关土地，产业的继承人可以提出更新地契申请。
叶小姐说，在今年3月购买了一间中价公寓，是租赁地契产业（99年），但至今仍未收到买卖合约。
发展商披露，买卖合约还在吉隆坡市政局手中，还未签回来。我问他们：为何要经过吉隆坡市政局，他们回答说：因为那地段的地主是吉隆坡市政局，一定要通知他们。
我的问题是：
1. 假如我拿到买卖合约后，开始供还房屋贷款直到偿还为止，那间屋子是否属于自己，还是吉隆坡市政局？
2. 发展商不是地主，假如有一天地主要收回土地，我们这些屋主是否可以得到赔偿？
3. 假如有一天要卖房子，需要等超过5年吗，手续会不会很麻烦？
4. 发展商和地主不同人的屋子可以买吗？
答：
在吉隆坡或巴生河流域，许多发展商与市政局或地方政府合作，就是土地属于州政府或市政局，房屋发展计划则由发展商推行。
在一些时候，买卖合约需要地主签名，但是如果拖太多个月，购屋者可以向发展商追问，由发展商跟进。
林若辉律师指出，购屋者在日后偿还房屋贷款后，加上有了分层地契，分层地契有屋主的名字，屋子当然是属于自己的。
至于说发展商不是地主，假如有一天市政局要收回土地，那市政府当然需要赔偿屋主，将来地契到期了，后代可以申请办理更新地契手续，多了一些工夫。
如果有一天屋主要卖房子，不论是否超过5年，假如还未有分层地契，需要向发展商寻求批准；同时，也必须向市政府或地方政府寻求批准，不过这些可由律师负责办理。
购买发展商和地主不同人的房屋，并不成问题，只是在购买后有进行任何交易，必须寻求他们的批准。
另外，要补充的一点是：地契99年的产业，在届满时，地方政府可以收回，但有关当局不会贸贸然进行，即使是，也会给予赔偿。
其实，不只是租赁地契的产业，地方政府可以征用有关土地，即使是永久地契的产业，地方政府一样有权这样做，只是他们不会随意进行，一般都是基于发展需要才会做出有关决定。
關於 DIBS (Developer Interest Bearing Scheme)
關於 DIBS (Developer Interest Bearing Scheme)
DIBS (Developer Interest Bearing Scheme) 是指購買預售屋, 在建築期間發展商承擔利息.
DIBS 沒有固定的規範. 視發展商和銀行和購屋者之間的協議.可能是:
DIBS (Developer Interest Bearing Scheme) 是指購買預售屋, 在建築期間發展商承擔利息.
DIBS 沒有固定的規範. 視發展商和銀行和購屋者之間的協議.可能是:
*看起來都是 ‘發展商承擔利息, 但這些細節其實很不一樣的, 對買家的影響也不同’
一些值得注意的事:
一些值得注意的事:
一些討論:
什麼 ?! 只要10千就能擁有一間屋子!
什麼 ?! 這10千Loan approve之後還能退還!
什麼 ?! 還免律師費免印花稅!
什麼 ?! 這2~3年建築期間還不用還任何錢!
S.A: ‘是的李太太, 只要您的 Loan 可以approve, 過來在S&P 上簽個名你就擁有一間房子了’
李太太: “ 太好了, 反正沒風險. 我拿2間, 用人頭再拿一間. 1間拿來flip, 第二間建好後賣, 第三間留著收租”
美好的故事是這樣開始的…
對發展商來說, 最重要的就是 ‘在最快的時間內找到買家出清單位’ 最好連show room 都不用起. 要認清DIBS 本身是一種包裝的促銷手法. 那並沒有不好. 對買來自住的者而言看起來的確能減少很多負擔. 降低購屋門檻的同時, 也吸引一堆類似李太太的炒家.
DIBS 的費用其實已經在你的售價你的貸款裡, 只是換成 ‘免’利息的說法. 買預售屋 (launch project), 最大的風險是發展商倒閉/停工. 很多人誤以為 DIBS 在面對這些風險時承擔的是發展商. 其實不管有沒有 DIBS, 倒閉或停工或拖延, 承擔風險的是買家而不是發展商.
另外就投資來說, 有些買家會因為有DIBS配套, ‘那麼便宜又沒負擔, why not? 變成主要誘因而忽略了其他考慮因素. 那購買產業是不是’便宜’就是好呢?
或者換個角度想, 如果發展商的房子真的那麼好, 需要提出那麼多優待嗎? 而入手門檻那麼低, 起好後有多少 % 單位競爭出租或出售? 本身的 holding power 能支持多久? 要多久才能脫手? 一定租的出賣的掉嗎?
以上不是說DIBS 就一定不好. 只是那應該不是買來自住或投資的最主要考量.
至於最近沸沸揚揚討論廢除DIBS 能有效打擊炒房. 應該是效果不大 (畢竟DIBS占銀行總貸款額的% 不多) 那對真正資金雄厚的投資客沒影響, 頂多吸引了原本能力沒那麼好的人進場. 看起來更像銀行為了避免呆帳風險的措施. 銀行不介意炒房, 但很介意還不起貸款 (想像如果所有 project 都推DIBS, 會有多少個李太太)
或許, 讓政府管制DIBS 只能搭配給首購族 (名下沒任何產業), 對自住的購屋者會有比較正面的效應.
以上只是小小意見, 不全面也未必正確. 歡迎討論
什麼 ?! 只要10千就能擁有一間屋子!
什麼 ?! 這10千Loan approve之後還能退還!
什麼 ?! 還免律師費免印花稅!
什麼 ?! 這2~3年建築期間還不用還任何錢!
S.A: ‘是的李太太, 只要您的 Loan 可以approve, 過來在S&P 上簽個名你就擁有一間房子了’
李太太: “ 太好了, 反正沒風險. 我拿2間, 用人頭再拿一間. 1間拿來flip, 第二間建好後賣, 第三間留著收租”
美好的故事是這樣開始的…
對發展商來說, 最重要的就是 ‘在最快的時間內找到買家出清單位’ 最好連show room 都不用起. 要認清DIBS 本身是一種包裝的促銷手法. 那並沒有不好. 對買來自住的者而言看起來的確能減少很多負擔. 降低購屋門檻的同時, 也吸引一堆類似李太太的炒家.
DIBS 的費用其實已經在你的售價你的貸款裡, 只是換成 ‘免’利息的說法. 買預售屋 (launch project), 最大的風險是發展商倒閉/停工. 很多人誤以為 DIBS 在面對這些風險時承擔的是發展商. 其實不管有沒有 DIBS, 倒閉或停工或拖延, 承擔風險的是買家而不是發展商.
另外就投資來說, 有些買家會因為有DIBS配套, ‘那麼便宜又沒負擔, why not? 變成主要誘因而忽略了其他考慮因素. 那購買產業是不是’便宜’就是好呢?
或者換個角度想, 如果發展商的房子真的那麼好, 需要提出那麼多優待嗎? 而入手門檻那麼低, 起好後有多少 % 單位競爭出租或出售? 本身的 holding power 能支持多久? 要多久才能脫手? 一定租的出賣的掉嗎?
以上不是說DIBS 就一定不好. 只是那應該不是買來自住或投資的最主要考量.
至於最近沸沸揚揚討論廢除DIBS 能有效打擊炒房. 應該是效果不大 (畢竟DIBS占銀行總貸款額的% 不多) 那對真正資金雄厚的投資客沒影響, 頂多吸引了原本能力沒那麼好的人進場. 看起來更像銀行為了避免呆帳風險的措施. 銀行不介意炒房, 但很介意還不起貸款 (想像如果所有 project 都推DIBS, 會有多少個李太太)
或許, 讓政府管制DIBS 只能搭配給首購族 (名下沒任何產業), 對自住的購屋者會有比較正面的效應.
以上只是小小意見, 不全面也未必正確. 歡迎討論
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