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Monday, April 13, 2015

地产 Q & A

屋子未建好.利息越繳越多

问:

Ms Chai来信指出,她在5年前购买了一间中价公寓,按合约应该在2002年12月交锁匙。可是,至今公寓计划仍未完成。

她说,我支付银行的房屋贷款利息也越来越多,我是否能开始供还屋子的贷款?

此外,我已经打电话问过房屋部属下的仲裁庭,但他们说,要等到屋子做好了才能投诉。在屋子还没建好时,我能做些什么?我是否就这样等下去?

还有,如果房屋建好了,我又该怎样?是否可提供一些相关部门的联络地址给我?

答:

当银行发放的房屋贷款越来越多时,购屋者需要缴付的利息也相应增加,至于现在能否开始偿还房贷分期付款,需要与有关银行的房屋贷款职员面谈。个别银行的政策可能稍有不同,必须与他们讨论后才知道结果。

购屋者协会的陈钟灵指出,关于向房屋部仲裁庭做出投诉,的确是需要等到房屋建好后才进行。在屋子还未建好期间,购屋者可以组织一个购屋者筹委会,然后写信给发展商,告诉他已经逾期交屋多年,购屋者将通过法律行动提出索偿。

在房屋建好发展商交屋后,可按延迟交屋多少天,向发展商提出索偿要求,就是呈交索偿信,说明迟交屋多少天,提出索偿多少钱等等。

假如发展商依然不理会,可以通过房屋部属下的仲裁庭提出索偿。

这里是一些购屋者可能需要的联络地址:

1. 房屋仲裁庭秘书处
Aras 2, Blok B (Selatan) Pusat Bandar Damansara,
Peti Surat 12579, 50782 Kuala Lumpur.
电话:03-20924488(热线)
电传:03-20934776
电邮:[email]tribunal@Kpkt.gov.my[/email]/tribunal

2. 监督与执法组
房屋与地方政府部
Level 3, Block B North, Pusat Bandar Damansara,
PO Box 12579
50782 Kuala Lumpur.
电话:03-2093 6714/2093 4336
电传:03-2095 5092/2092 5409

99年地契 能否转为永久地契?

问:

大家都希望自己的房产是属于永久地契的产业。可是,当你在决定购买有关产业时,可能是以地点做为首要的考量,一般人不会过于在意地契是永久或99年。

至于说想把99年地契的房产申请为永久地契,可以尝试向土地局提出,但成功的机率一般不大。

我现在住的是8A区,都是双层排屋,于15年前购买,也是首期发展计划,地契是99年,同区发展计划的房屋都是99年地契。

可是,在接下来的发展计划,譬如8B、8C(双层排屋)及8D(公寓)的地契却都是999年。


我的问题如下:

1. 土地局是否允许我们将目前的租赁土地转换为永久地契?

2. 假如能够,如何进行?

3. 如果不能,是否可以通过法庭程序进行?

答:

針對將租賃土地轉為永久地契的問題,可以嘗試向土地局提出申請。不過,能否成功率則很難說,根據業者的經驗,成功的機率不大。

即使要進行,由個別屋主提出是否受理也是個問題,如果是整個8A區居民一起提出申請,或許可以嘗試。

假如申請不成功,通過法庭程序進行也未必能如願,無謂浪費精力、時間和金錢。

999年非永久地契

至於999年地契,嚴格來說,並不是永久地契,因為它還是有一個年限,只是這年限很長。如果是永久地契,地契上的註明的就是永久這個字。

門牌號碼“14”可否換為“12A”?

问:

Ivy Pua来信提问有关屋子门牌的问题,她说,目前我们的新屋仍在兴建中,预料将在2005年中之前移交给我们。

她在信中披露,我们已经接获雪邦县议会的信及完整地址,遗憾的是,门牌号码是我们最不喜欢的“14”,我在想,是否可以转换为12A?

我的问题是:在获得锁匙及入伙纸之前,我能否提出转换门牌号码的申请?还有如何与雪邦市议会的人员接洽,以便如愿。


答:

可以尝试向市议会提出申请,不过,即使市议会那方面批准了,还须通过另一关,就是土地局。

在地契注册为自己的名字时,地契文件也包括注明房屋的门牌号码。

假如地契注明的门牌号码不能更改,即使市议会这边过关了,也于事无补。

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99年地契產業 會有後續麻煩嗎?

问:

租赁地契的产业(99年地契)在届满时,地方政府可以征用有关土地,当然会给予屋主赔偿;不过,政府不会贸贸然进行,如果政府不需征用有关土地,产业的继承人可以提出更新地契申请。

叶小姐说,在今年3月购买了一间中价公寓,是租赁地契产业(99年),但至今仍未收到买卖合约。

发展商披露,买卖合约还在吉隆坡市政局手中,还未签回来。我问他们:为何要经过吉隆坡市政局,他们回答说:因为那地段的地主是吉隆坡市政局,一定要通知他们。

我的问题是:

1. 假如我拿到买卖合约后,开始供还房屋贷款直到偿还为止,那间屋子是否属于自己,还是吉隆坡市政局?

2. 发展商不是地主,假如有一天地主要收回土地,我们这些屋主是否可以得到赔偿?

3. 假如有一天要卖房子,需要等超过5年吗,手续会不会很麻烦?

4. 发展商和地主不同人的屋子可以买吗?


答:

在吉隆坡或巴生河流域,许多发展商与市政局或地方政府合作,就是土地属于州政府或市政局,房屋发展计划则由发展商推行。

在一些时候,买卖合约需要地主签名,但是如果拖太多个月,购屋者可以向发展商追问,由发展商跟进。

林若辉律师指出,购屋者在日后偿还房屋贷款后,加上有了分层地契,分层地契有屋主的名字,屋子当然是属于自己的。

至于说发展商不是地主,假如有一天市政局要收回土地,那市政府当然需要赔偿屋主,将来地契到期了,后代可以申请办理更新地契手续,多了一些工夫。

如果有一天屋主要卖房子,不论是否超过5年,假如还未有分层地契,需要向发展商寻求批准;同时,也必须向市政府或地方政府寻求批准,不过这些可由律师负责办理。

购买发展商和地主不同人的房屋,并不成问题,只是在购买后有进行任何交易,必须寻求他们的批准。

另外,要补充的一点是:地契99年的产业,在届满时,地方政府可以收回,但有关当局不会贸贸然进行,即使是,也会给予赔偿。

其实,不只是租赁地契的产业,地方政府可以征用有关土地,即使是永久地契的产业,地方政府一样有权这样做,只是他们不会随意进行,一般都是基于发展需要才会做出有关决定。

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關於 DIBS (Developer Interest Bearing Scheme) 

關於 DIBS  (Developer Interest Bearing Scheme)  

DIBS (Developer Interest Bearing Scheme) 是指購買預售屋, 在建築期間發展商承擔利息.

DIBS 沒有固定的規範. 視發展商和銀行和購屋者之間的協議.可能是:
  1. 建築期間, 發展商直接付銀行利息, 這2~3年裡不影響你的account
  2. 建築期間, 銀行每月從你 account 裡auto debit 扣除利息, 然後發展商再每月付還給你
  3. 建築期間, 銀行每月從你 account 裡auto debit 扣除利息, 然後發展商每3個月或6個月付還給你
  4. 建築期間, 銀行每月從你 account 裡auto debit 扣除利息, 然後發展商進錢到你的 housing Loan account.
  5. 其他...
*看起來都是 ‘發展商承擔利息, 但這些細節其實很不一樣的, 對買家的影響也不同’

一些值得注意的事:
  1. 買房子, 和銀行貸款的是買家. 不是發展商. 發展商倒閉/ /延遲交屋/ 遲還利息等等. 背負債務損失的是買家. 銀行是直接對貸款者, 而不是發展商.
  2. DIBS 是發展商和買家之間的事, 基本上不具任何保障 (或者說更快出清的促銷手法). 簡單說, 有任何問題. 銀行找你, 你找發展商.
  3. DIBS 建築期間, 還的是利息,不是供期. 不是發展商幫你供屋子. 所以如果發展商停工,銀行還是會找你付還已經發給發展商的款項.
  4. 沒有白吃的午餐, DIBS所涵蓋的所有費用已經計算在售價內. 也就是說, 你買的價格已經比較高了, 但有問題(如倒閉) 有沒有DIBS 承擔的結果是一樣的.
  5. 購買前確定仔細查看S&P 和 Loan agreement 有關DIBS 的詳細說明, 各家發展商和銀行有不同的規範
  6. 如果DIBS是從你戶口Auto debit,戶口沒錢扣會影響你的 ccriss
一些討論:

什麼 ?! 只要10千就能擁有一間屋子!
什麼 ?! 這10千Loan approve之後還能退還!
什麼 ?! 還免律師費免印花稅!
什麼 ?! 這2~3年建築期間還不用還任何錢!

S.A: ‘是的李太太, 只要您的 Loan 可以approve, 過來在S&P 上簽個名你就擁有一間房子了’

李太太: “ 太好了, 反正沒風險. 我拿2間, 用人頭再拿一間. 1間拿來flip, 第二間建好後賣, 第三間留著收租”

美好的故事是這樣開始的…

對發展商來說, 最重要的就是 ‘在最快的時間內找到買家出清單位’ 最好連show room 都不用起. 要認清DIBS 本身是一種包裝的促銷手法. 那並沒有不好. 對買來自住的者而言看起來的確能減少很多負擔. 降低購屋門檻的同時, 也吸引一堆類似李太太的炒家.

DIBS 的費用其實已經在你的售價你的貸款裡, 只是換成 ‘免’利息的說法. 買預售屋 (launch project), 最大的風險是發展商倒閉/停工. 很多人誤以為 DIBS 在面對這些風險時承擔的是發展商. 其實不管有沒有 DIBS, 倒閉或停工或拖延, 承擔風險的是買家而不是發展商.

另外就投資來說, 有些買家會因為有DIBS配套, ‘那麼便宜又沒負擔, why not? 變成主要誘因而忽略了其他考慮因素. 那購買產業是不是’便宜’就是好呢?

或者換個角度想, 如果發展商的房子真的那麼好, 需要提出那麼多優待嗎? 而入手門檻那麼低, 起好後有多少 % 單位競爭出租或出售? 本身的 holding power 能支持多久? 要多久才能脫手? 一定租的出賣的掉嗎?

以上不是說DIBS 就一定不好. 只是那應該不是買來自住或投資的最主要考量.

至於最近沸沸揚揚討論廢除DIBS 能有效打擊炒房. 應該是效果不大 (畢竟DIBS占銀行總貸款額的% 不多) 那對真正資金雄厚的投資客沒影響, 頂多吸引了原本能力沒那麼好的人進場. 看起來更像銀行為了避免呆帳風險的措施. 銀行不介意炒房, 但很介意還不起貸款 (想像如果所有 project 都推DIBS, 會有多少個李太太)

或許, 讓政府管制DIBS 只能搭配給首購族 (名下沒任何產業), 對自住的購屋者會有比較正面的效應.

以上只是小小意見, 不全面也未必正確. 歡迎討論

摘自:http://mkproperty.weebly.com/22320201352008021334383821998231572.html

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